Γενικά για Διατηρητέες οικοδομές

 

4.1.2    Γενικά για Διατηρητέες οικοδομές με βάση το εγχειρίδιο διατηρητέων οικοδομών

Οικοδομικές εργασίες:

Για οποιεσδήποτε επεμβάσεις σε διατηρητέα οικοδομή (συντήρηση, οικοδομικές εργασίες ή μετατροπές), πρέπει, εκτός από τις απαιτούμενες άδειες σύμφωνα με τη Νομοθεσία (Πολεοδομική Άδεια, Άδεια Οικοδομής), πρώτα να εξασφαλιστεί ειδική άδεια η οποία εκδίδεται από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως όσον αφορά τις διατηρητέες οικοδομές σε όλη τη Κύπρο, εκτός από αυτές που βρίσκονται στα όρια του Δήμου Λευκωσίας.

Εξασφάλιση απαιτούμενων εγκρισεων/αδειών:

α) Ετοιμασία των απαιτούμενων αρχιτεκτονικών σχεδίων μέσω του ιδιωτικού τομέα.

β) Εξασφάλιση της Συναίνεσης του Υπουργού Εσωτερικών για τη οποία απαιτούνται πλήρη αρχιτεκτονικά σχέδια αποτύπωσης καθώς και πρότασης σε κλίμακα 1:50, περιγραφή εργασιών και πλήρης εσωτερική και εξωτερική φωτογραφική αποτύπωση. Η Συναίνεση εκδίδεται από το Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

γ) Εξασφάλιση της Πολεοδομικής Άδειας από την Πολεοδομική Αρχή αν απαιτείται (δεν χρειάζεται υποβολή νέας αίτησης, καθώς η αίτηση για Συναίνεση είναι και αίτηση για Πολεοδομική Άδεια) η οποία εκδίδεται από την Αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, ύστερα από την εξασφάλιση της Συναίνεσης του Υπουργού Εσωτερικών. Σημειώνεται ότι για όλες τις διατηρητέες οικοδομές που βρίσκονται στα όρια των Δήμων Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου, η Πολεοδομική Άδεια εκδίδεται από τον Αρμόδιο Δήμο, ενώ για τις υπόλοιπες οικοδομές η Πολεοδομική Άδεια εκδίδεται μαζί με τη σχετική Συναίνεση, από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως και το Δήμο - ανάλογα με το πού βρίσκεται η οικοδομή.

δ) Εξασφάλιση Άδειας Οικοδομής από την αρμόδια αρχή (Δήμο ή Επαρχιακή Διοίκηση), αν απαιτείται.

Ζήτηση προσφορών:

Απαιτείται η κατάθεση δύο τουλάχιστον προσφορών από εργολάβους

Εξασφάλιση Οικονομικών κινήτρων:

Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να υποβάλουν σχετική αίτηση σε ειδικό έντυπο, στον Κλάδο Διατήρησης του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως (Κεντρικά Γραφεία) για εξασφάλιση έγκρισης των οικονομικών ωφελημάτων από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

Οικονομικά κίνητρα:

Όλα τα κίνητρα  αφορούν τη συντήρηση/αποκατάσταση της οικοδομής και παρέχονται ως ενιαίο σύνολο μόνο για  την ολοκληρωμένη συντήρησή της, μια μόνο φορά.

Τα οικονομικά κίνητρα για διατηρητέες οικοδομές χωρίζονται βασικά σε τρεις

κατηγορίες:

Α. ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ

Είναι η απευθείας χορηγία που δίνεται από το Κράτος στον ιδιοκτήτη για την ολοκληρωμένη συντήρηση της διατηρητέας του οικοδομής.

Αναγνωρισμένο κόστος 

Ως μέγιστη τιμή ανά τ.μ. θεωρείται:

- €1200/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν μέχρι 120 τ.μ.

- €1100/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν από 121 τ.μ.- 1000 τ.μ.

- €700/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν πάνω από 1001 τ.μ.

Η επιχορήγηση ανέρχεται στο 40% του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης. Το ανώτατο ποσό κατευθείαν χορηγίας από το Κράτος που δίνεται, δεν υπερβαίνει τα €90,000. Το ποσό αυτό συμπεριλαμβάνει επίσης και το 50% της μελέτης /επίβλεψης του έργου μέχρι το ποσό των €4000, με ανώτατο ποσοστό αμοιβής το 10% του πραγματικού κόστους του έργου.

Το συνολικό ποσό της επιχορήγησης (από το Ειδικό Ταμείο Διατήρησης και από μεταφορά χαρισμένου συντελεστή δόμησης) δεν θα ξεπερνά το 50% του αναγνωρισμένου κόστους.

Β. ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

Η αξιοποίηση αναπτυξιακών δικαιωμάτων που δεν χρησιμοποιούνται στο διατηρητέο τεμάχιο με πώληση υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης

Η εξασφάλιση πρόσθετης χορηγίας στο κόστος συντήρησης με πώληση χαρισμένου συντελεστή δόμησης. Το εν λόγω κίνητρο λειτουργεί στην ελεύθερη αγορά χωρίς τη μεσολάβηση του κράτους.

Συγκεκριμένα ο ιδιοκτήτης μιας διατηρητέας οικοδομής, μπορεί να μεταφέρει

τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε άλλη οικοδομή μέσω δύο διαδικασιών:

1.    Με τη μεταφορά χαρισμένου συντελεστή δόμησης , δηλαδή ενός αριθμού τ.μ. που του χαρίζεται, τα οποία ο ιδιοκτήτης μπορεί να πωλήσει για να αυξήσει την επιχορήγησή του μέχρι το 50%  του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης της διατηρητέας του οικοδομής. Αυτή η διαδικασία γίνεται μόνο πριν ή κατά τη διάρκεια των οικοδομικών εργασιών συντήρησης.

2.    Με τη μεταφορά υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης, δηλαδή των τετραγωνικών μέτρων που δικαιούται ο ιδιοκτήτης να κτίσει στο διατηρητέο τεμάχιο, αλλά δεν μπορεί να τα κτίσει λόγω της διατήρησης της οικοδομής του. Τα εν λόγω τετραγωνικά μέτρα μπορεί να μεταφέρει σε άλλο τεμάχιο. Η μεταφορά του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης μπορεί να γίνει οποτεδήποτε στη ζωή του κτιρίου, με την προϋπόθεση ότι αυτό είναι ορθά συντηρημένο.

Γ. ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ

Είναι οι φοροαπαλλαγές που μπορεί να πάρει ο ιδιοκτήτης μιας διατηρητέας οικοδομής που την έχει συντηρήσει σύμφωνα με τις Αρχές Διατήρησης.

(α)  Απαλλαγή από το φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη ολόκληρου του ποσού των δαπανών, νοουμένου ότι αυτό δεν ξεπερνά το αναγνωρισμένο κόστος συντήρησης, αφού αφαιρεθούν οι επιχορηγήσεις που θα δοθούν για την οικοδομή. Το κόστος θα αποσβεστεί για όσα χρόνια απαιτηθεί.

(β)  Φοροαπαλλαγή των ενοικίων που εισπράττει ο ιδιοκτήτης μιας διατηρητέας οικοδομής.

(γ)   Απαλλαγή  της διατηρητέας οικοδομής από το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, και

(δ)  Επιστροφή μεταβιβαστικών τελών εφόσον η οικοδομή ήταν διατηρητέα όταν έγινε η μεταβίβαση και εφόσον η συντήρησή της συμπληρώθηκε μέσα σε 6 χρόνια από την ημερομηνία μεταβίβασης.

ΑΞΙΑ ΑΝΕΞΑΝΤΛΗΤΟΥ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ ΓΙΑ ΣΚΟΠΟΥΣ ΜΕΤΑΦΟΡΑΣ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΗ ΔΕΚΤΗ:

Με βάση ανεπίσημες πληροφορίες από το τμήμα εκτιμήσεων του Τ.Κ.Χ., κατά την διαδικασία πώλησης ανεξάντλητου συντελεστή δόμησης γίνεται εκτίμηση από το τμήμα ώστε να αποδοθεί το εμβαδό αντίστοιχης αξίας στην περιοχή ‘δέκτη’. Η διαδικασία εκτίμησης του συντελεστή που ακολουθείται από το Τ.Κ.Χ. βασίζεται στην αξία γενικής εκτίμηση του 2018. Στην γενική εκτίμηση η αξία οικοπέδου σε ζώνη Κα3 ανέρχεται στα €550/τ.μ., γεγονός που με συντελεστή δόμησης 140%, καθορίζει την αξία του δομήσιμου εμβαδού στα €392.86/τ.μ. Η εκτίμηση της αξίας του μεταφερόμενου συντελεστή γίνεται με τον ίδιο τρόπο για την περιοχή δότη και δέκτη.

Για να υπολογιστούν τα ακριβή τετραγωνικά μέτρα σε οικοδομή δέκτη θα πρέπει γνωρίζουμε την αξία της Γενικής εκτίμησης για την συγκεκριμένη ζώνη, και ακολουθείται ο πιο κάτω τύπος.  Το επιπλέον 10% κατατίθεται ως εισφορά στο ειδικό ταμείο διατήρησης.